Kraków właśnie znalazł się na pierwszym miejscu w zestawieniu, w którym przez lata trudno było wyobrazić sobie go przed Warszawą. We wrześniu średnia cena mieszkań sprzedanych w stolicy Małopolski wyniosła 17 828 zł za metr kwadratowy. W Warszawie było to 17 767 zł. Różnica jest niewielka, ale sam fakt robi wrażenie. Co tak naprawdę dzieje się na krakowskim rynku mieszkaniowym?
Kraków droższy od Warszawy. Przynajmniej w tym zestawieniu
To jedna z tych danych, które na pierwszy rzut oka wyglądają niemal niewiarygodnie. We wrześniu 2026 roku średnia cena mieszkań, które faktycznie znalazły nabywców w Krakowie, sięgnęła 17 828 zł za metr kwadratowy. Warszawa znalazła się tuż za Krakowem – ze stawką 17 767 zł za metr. Dane pochodzą z najnowszego monitoringu rynku Otodom.
Różnica wynosi zaledwie 61 zł na metrze. Ale znaczenie tej liczby jest większe niż sama różnica. Kraków po raz pierwszy znalazł się powyżej Warszawy pod względem średniej ceny mieszkań sprzedanych. I właśnie słowo „sprzedanych” jest tutaj najważniejsze.
To nie jest ranking cen z ogłoszeń
Nie oznacza to, że przeciętne mieszkanie w Krakowie jest teraz droższe niż przeciętne mieszkanie w Warszawie. Porównanie dotyczy konkretnego miesiąca i konkretnej kategorii danych – cen mieszkań, które zostały sprzedane.
To istotne, ponieważ średnia cena transakcyjna zależy nie tylko od tego, ile kosztuje metr kwadratowy, ale również od tego, jakie mieszkania były w danym okresie kupowane. Jeżeli w jednym miesiącu klienci częściej wybierają większe i droższe lokale, średnia rośnie. I właśnie taki mechanizm miał mieć znaczenie w Krakowie we wrześniu.
Kraków mocno podbiły droższe mieszkania
Według Otodom wrześniowa średnia cena mieszkań sprzedanych w Krakowie była o ponad 5 proc. wyższa od przeciętnej ceny lokali znajdujących się w ofercie. To sytuacja dość charakterystyczna. Nie oznacza, że deweloperzy nagle podnieśli wszystkie ceny o kilka procent.Chodzi raczej o to, co konkretnie kupowali klienci.
Jeżeli z rynku w większym stopniu znikają mieszkania z wyższego segmentu, a klienci koncentrują się na droższych lokalach, średnia transakcyjna może wyraźnie wzrosnąć.
17 828 zł za metr. Ile kosztuje mieszkanie?
Liczby można przełożyć na coś znacznie bardziej konkretnego. Przy średniej cenie 17 828 zł za metr kwadratowy mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztowałoby około 891 tys. zł. Przy 60 m² byłoby to już około 1,07 mln zł. To oczywiście tylko matematyczne przeliczenie średniej. W rzeczywistości ceny konkretnych mieszkań mocno się różnią zależą między innymi od lokalizacji, standardu, piętra, wieku budynku czy tego, czy lokal pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego.
Mimo wszystko skala robi wrażenie. W Krakowie we wrześniu właśnie taki efekt był widoczny.
„Relacja między średnią ceną mieszkań sprzedanych a ofertowych wynika w dużej mierze ze struktury transakcji” – tłumaczy Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom.
Nie tylko Kraków ma problem z wysokimi cenami
Krakowski wynik nie jest całkowicie odosobniony. We wrześniu średnia cena sprzedanych mieszkań w Trójmieście wyniosła 17 288 zł za metr. W Warszawie było to wspomniane 17 767 zł, a więc również bardzo wysoko. Z kolei Poznań osiągnął 13 466 zł za metr.
Ciekawie wygląda jednak sytuacja samej Warszawy. Tam średnia cena mieszkań sprzedanych była wyraźnie niższa od średniej ceny ofertowej. W stolicy mieszkania oferowano średnio za 19 683 zł za metr, podczas gdy średnia cena transakcyjna wyniosła 17 767 zł.
W Krakowie sytuacja była odwrotna. To pokazuje, że proste hasło „Kraków jest już droższy od Warszawy” wymaga pewnego dopowiedzenia. Kraków był droższy w konkretnym zestawieniu cen mieszkań sprzedanych we wrześniu. Nie oznacza to automatycznie, że cały krakowski rynek nieruchomości stał się droższy od warszawskiego.
Jest jeszcze jedna ciekawa zmiana
Najnowsze dane pokazują również zmianę po stronie deweloperów. Po miesiącach, w których na rynek trafiały przede wszystkim droższe projekty, w trzecim kwartale zaczęły pojawiać się również relatywnie tańsze inwestycje.
To może być ważne dla osób, które dopiero szukają mieszkania. Nie musi to oznaczać wielkiej przeceny. Może jednak oznaczać większy wybór mieszkań z segmentu popularnego. A to właśnie podaż będzie jednym z najważniejszych elementów układanki w kolejnych miesiącach. Otodom wskazuje, że rynek zaczyna być uzupełniany o tańsze lokale, podczas gdy jednocześnie nadal dostępne są mieszkania z wyższej półki.
Krakowski rynek mieszkaniowy właśnie dał mocny sygnał
Kwota 17 828 zł za metr kwadratowy to liczba, która pokazuje skalę krakowskiego rynku mieszkaniowego w 2026 roku. Kraków nie stał się z dnia na dzień „droższy od Warszawy” w każdym możliwym znaczeniu tego słowa. Ale w jednym z najważniejszych zestawień, średniej cenie mieszkań faktycznie sprzedanych we wrześniu – znalazł się przed stolicą. Dla osób planujących zakup mieszkania to kolejny sygnał, że na krakowskim rynku trudno dziś mówić o tanich nieruchomościach.
A dla tych, którzy liczą na duży spadek cen, najważniejsze będą teraz nie nagłówki, lecz kolejne miesiące i to, jak szybko oferta zacznie przesuwać się w stronę tańszych mieszkań.
Źródło : RMF FM
