Kraków jest obecnie jednym z najdroższych dużych rynków mieszkaniowych w Polsce. Za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić średnio blisko 16 tys. zł, a na rynku wtórnym niemal 15 tys. zł. Są jednak dzielnice, w których ceny przekraczają 18, a nawet 20 tys. zł za metr. Sprawdziliśmy, jak Kraków wypada na tle innych polskich miast i gdzie trzeba przygotować największy budżet.
Kraków od lat przyciąga nowych mieszkańców. Studenci, pracownicy, inwestorzy i osoby przeprowadzające się z innych części Polski szukają tutaj swojego miejsca. Problem w tym, że wraz z popularnością miasta rosną również ceny nieruchomości. Dzisiaj zakup mieszkania w Krakowie oznacza wydatek, który dla wielu osób jest trudny do udźwignięcia.
Prawie 16 tys. zł za metr nowego mieszkania
Najświeższe dane Narodowego Banku Polskiego dotyczące II kwartału 2026 roku pokazują, że średnia transakcyjna cena metra kwadratowego mieszkania na rynku pierwotnym w Krakowie wyniosła 15 923 zł. To oznacza wzrost o 1,4 proc. w porównaniu z II kwartałem 2025 roku oraz wzrost o 3,5 proc. w porównaniu z pierwszym kwartałem tego roku.
Reklama: Generalny remont mieszkania – 7 rzeczy, które warto zaplanować wcześniej
Jeszcze wyższe są ceny widoczne w ofertach deweloperów. W II kwartale 2026 roku średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Krakowie wynosiła 16 867 zł za m². To ważne rozróżnienie. Cena ofertowa jest kwotą, za którą mieszkanie wystawiono na sprzedaż. Cena transakcyjna pokazuje natomiast, za ile faktycznie doszło do sprzedaży.
Kraków przegrywa tylko z Warszawą
Pod względem cen nowych mieszkań Kraków znajduje się obecnie bardzo wysoko. W II kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna w Warszawie wynosiła 16 783 zł za m², podczas gdy w Krakowie było to 15 923 zł.
Dalej znalazły się Gdańsk z wynikiem 14 491 zł za m² oraz Wrocław, gdzie średnia wyniosła 14 312 zł. W Poznaniu było to 12 766 zł, a w Gdyni 12 887 zł. W Łodzi średnia cena nowego mieszkania wynosiła natomiast 9 945 zł za m². Różnica pomiędzy Warszawą a Krakowem wynosi więc około 860 zł na każdym metrze kwadratowym. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² daje to ponad 43 tys. zł różnicy.
A rynek wtórny? Tutaj również jest bardzo drogo
Na rynku mieszkań używanych sytuacja wygląda podobnie. Według danych NBP średnia cena transakcyjna w Krakowie w II kwartale 2026 roku wyniosła 14 792 zł za m². Dla porównania w Warszawie było to 16 723 zł, a w Gdańsku 14 035 zł.
Kraków pozostaje więc drugim najdroższym dużym rynkiem również w tej kategorii. Dla mieszkania o powierzchni 45 m² daje to około 665,6 tys. zł. W przypadku nowego mieszkania o takim samym metrażu średnia cena transakcyjna wyniosłaby około 716,5 tys. zł.
To oczywiście modelowe wyliczenia. Konkretna cena może być znacznie wyższa lub niższa w zależności od dzielnicy, standardu, wieku budynku czy stanu lokalu.
Stare Miasto jeszcze droższe
Średnia dla całego Krakowa nie pokazuje jednak całej historii. W mieście występują ogromne różnice pomiędzy poszczególnymi dzielnicami.
Według danych SonarHome we wrześniu 2026 roku mediana ceny metra kwadratowego na krakowskim rynku wynosiła około 14 639 zł. W Starym Mieście było to już 18 700 zł za m². Niewiele mniej trzeba zapłacić na Zwierzyńcu — około 18 318 zł za m². Na trzecim miejscu znalazły się Grzegórzki z wynikiem około 16 792 zł za m².
W innym zestawieniu, opartym na cenach ofertowych z I kwartału 2026 roku, Stare Miasto przekraczało nawet 20,8 tys. zł za m², a Grzegórzki — 20,1 tys. zł za m². Różnica wynika z metodologii. Jedne źródła pokazują mediany cen, inne średnie ceny ofertowe, a jeszcze inne ceny rzeczywiście zawartych transakcji.
Gdzie jest najtaniej?
Nie wszystkie części Krakowa są równie drogie. Według aktualnych danych SonarHome najniższe ceny notowane są w rejonie Wzgórz Krzesławickich — około 12 309 zł za m². W Nowej Hucie mediana wynosi około 12 534 zł za m². Oznacza to, że różnica pomiędzy Starym Miastem a Wzgórzami Krzesławickimi wynosi ponad 6,3 tys. zł na metrze. Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² daje to ponad 300 tys. zł różnicy.
50 metrów w Krakowie?
Średnie ceny pozwalają łatwiej zobaczyć skalę wydatku. Przy cenie transakcyjnej z II kwartału 2026 roku 50-metrowe mieszkanie na rynku pierwotnym kosztowałoby średnio około 796 tys. zł. Na rynku wtórnym za 50 m² trzeba byłoby zapłacić średnio około 740 tys. zł. To wartości wynikające ze średnich cen transakcyjnych. Nie uwzględniają kosztów wykończenia, remontu, wyposażenia ani kosztów związanych z samą transakcją.
Za 50-metrowe mieszkanie w Krakowie trzeba więc dziś liczyć setki tysięcy złotych. W najlepszych lokalizacjach łatwo przekroczyć milion.
Kraków droższy od Wrocławia, Poznania czy Gdyni
Różnice pomiędzy największymi miastami są wyraźne. Na rynku pierwotnym w II kwartale 2026 roku mieszkania w Krakowie kosztowały średnio 15 923 zł za m². We Wrocławiu było to 14 312 zł, w Poznaniu 12 766 zł, a w Gdyni 12 887 zł. Jeszcze większe różnice widać w przypadku Łodzi, gdzie średnia cena transakcyjna nowego mieszkania wynosiła 9 945 zł za m².
Kraków jest więc zdecydowanie bliżej cen Warszawy niż rynków takich jak Łódź czy Poznań.
Ceny już nie rosną tak szybko jak wcześniej
Jest jednak druga strona tej historii. Choć ceny mieszkań w Krakowie są bardzo wysokie, dynamika wzrostu wyraźnie wyhamowała w porównaniu z okresem największego boomu.
W II kwartale 2026 roku cena transakcyjna nowego mieszkania była o 1,4 proc. wyższa niż rok wcześniej. Na rynku wtórnym odnotowano natomiast spadek o około 1,1 proc. rok do roku. Nie oznacza to oczywiście, że mieszkania nagle stały się tanie. Oznacza to raczej, że rynek wszedł w okres znacznie spokojniejszych zmian cen.
To wciąż jedno z najbardziej atrakcyjnych miast
Kraków od lat pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych miast w Polsce. Przyciąga turystów, studentów, nowych mieszkańców i osoby szukające tutaj pracy. Ta popularność ma jednak swoją cenę, a najlepiej widać ją właśnie na rynku nieruchomości. Dla osoby, która chce kupić mieszkanie, wybór Krakowa oznacza dziś konieczność przygotowania znacznie większego budżetu niż w wielu innych dużych miastach. Jeszcze więcej trzeba zapłacić za lokal w centrum lub w jednej z najbardziej pożądanych dzielnic.
Ceny nie rosną już tak szybko jak wcześniej, ale trudno mówić o tym, że krakowski rynek stał się tani. Wręcz przeciwnie, miasto nadal pozostaje w ścisłej czołówce najdroższych rynków mieszkaniowych w Polsce.
